不動産鑑定会社による建築積算サービス

建築積算サービスとは

建築積算サービスは、建物及び建物附属設備に関する改修工事について、企業が資本的支出の細分化*が必要であると判断した場合、当該企業からのご依頼により、弊社が不動産鑑定評価を行って「当該工事費用のうち修繕費(損金)に該当する金額を算定するための基礎資料」を提供することです。
建築積算サービスは、企業が資本的支出と修繕費を実質的に判定するための参考資料として有用であり、法人税の適正申告や企業会計の透明性(コンプライアンス)に寄与します。

※資本的支出の細分化とは、資本的支出と修繕費の実質的判定のことです。

建築積算サービスでの弊社の取組み

キーワードは"客観性"です。
減価償却においては、法人の恣意性を排除するため、その耐用年数、残存価額、償却可能限度額、償却方法などの規定が詳細に定められています。これらの規定に従って、減価償却計算が適正に行われているかどうかが検討されます。したがって、法人が行う資本的支出及び修繕費の実質的判定においても、法人の恣意性を排除する形での税務処理が求められます。
弊社の建築積算サービスは、工事業者の見積りを排除し、客観的な積算資料等を用いて第三者の立場から不動産の鑑定評価を行いますので、税務当局からは容認されやすいものとなっています。

<資本的支出>
「固定資産の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する金額が資本的支出となる」(基本通達 7-8-1)
例えば、建物等の構成部材を特に品質又は性能の高いものと取り替えた場合には、その取替えに要する費用のうち通常の取替えの場合に要すると認められる費用については修繕費とし、その費用の額を超える部分の金額を資本的支出として取り扱うこととされている(基本通達 7-8-1(3)の準用)。

<修繕費>
「固定資産の通常の維持管理のため、又はき損した固定資産につきその原状を回復するために要したと認められる部分の金額が修繕費となる」(基本通達 7-8-2)。

資本的支出の細分化が適正にできない理由

  • 1建物及び建築設備の専門知識を要すること
    資本的支出の細分化に当たっては、建物及び建築設備の専門知識が必要ですが、企業の経理担当者にそこまでの専門性を求めることができません。
  • 2経理事務が煩雑になるため
    建物等の改修工事が多い企業においては、当該改修工事の細分化が経理事務において大変な作業量になること。
  • 3客観性を要すること
    課税当局は、税務処理については見積りを排除し、客観性を求めます。経理担当者が行った建築積算の判断は、客観性が疑問視される可能性があります。

建築積算サービスの効果

  • 法人税の適正申告が可能となり、キャッシュフローが改善します。
  • 会計処理の客観性と透明性が確保できます(コンプライアンスの向上)。
  • 経理担当者様の事務負担と責任が軽減されます。

税務以外の建築積算サービスの活用場面

  • 1融資実行のための工事見積書の検証業務
    見積書に記載されている項目や工事代金は、本当に適正価格でしょうか?
    確かに工事代金には幅がありますが、その幅は適正価格の範囲内でなければなりません。
    弊社では、設計図書と工事見積書の整合性と、工事代金の適正価格を算定します。
  • 2不動産鑑定における積算価格の査定のための建築積算支援
    不動産鑑定評価や価格調査(デューディリジェンス)おいては、原価法(積算価格)の精度向上を図ることが可能です。また、鑑定評価書のセカンドオピニオンとしても有効活用できます。

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